当我们谈论我们家庭的住房面积时，我们通常指的是房屋簿中记录的建筑面积。但每个人心里都知道，实际可用面积需要按建筑面积折让20%以上，甚至更多。单元内建筑面积和可用面积之间的差异通常被称为共享使用。近日，湖南省衡阳市明确表示，从2025年开始，商品房将根据内部建筑面积进行定价和销售。这再次引发了关于是否取消公开分享的讨论。

我们应该取消共享吗？首先，有必要澄清什么是公共共享。目前，中国的住宅楼大多是按建筑面积交易的。电梯井、楼梯间、变电站、设备室、公共大厅和走廊、地下室、值班室以及服务于整个建筑的其他公共和管理建筑等公共建筑区域是商品房建筑面积的一部分。公共建筑面积将由每户共享，买家不仅要支付实际使用面积，还要支付公共建筑面积。

公开分享一直是购房者头疼的问题。事实上，共享区域越小越好。一些公共区域面积的减少可能表明生活质量的下降。共享区域的不透明性和不一致性是许多购房者批评的根本问题。当购房者收到房子时，通常会遇到收购率低、实际可用面积小的情况。购买合同中的专业术语或开发商对共享所有权的承诺往往会让人感到困惑，要理解实际的住房率需要精确的转换。为确定开发商是否按照合同和相关法律法规履行了其对房屋征收率的承诺，可能需要寻求专门机构的协助进行测量，甚至咨询相关部门备案数据。如果真的发生争议，可能需要聘请律师。

近年来，一些城市一直试图根据其内部面积交易住宅物业。早在2002年，重庆就开始使用“室内建筑面积”作为定价依据。多年来，人们一直呼吁根据单元内的面积进行商品房交易。

根据单元内的可用面积交易住宅楼有很多好处。根据集合内的可用面积进行计算是国际惯例。根据单元内的可用面积标准化住宅交易面积的计算，有助于提高中国工程建设标准与国际惯例的一致性。

基于物业内使用面积的交易有助于住房交易的标准化和透明度。根据物业内的可用面积进行交易可以解决居民建筑面积相同但可用面积不同的问题。由于中国地区差异较大，住宅结构类型多样，住宅墙体厚度各不相同，导致同一建筑面积内实际使用面积不同。同时，它还可以解决居民使用面积不透明的问题。根据集合内的可用面积计算，居民很容易衡量和实现“所见即所得”。如果没有专业支持，很难实现基于建筑面积的计算。从技术角度来看，根据物业内的使用面积明确界定交易可以减少交易中的面积纠纷，使普通人能够清楚地购买房屋，这在一定程度上有利于保护消费者权益。

基于物业内可用面积的交易可以成为商品房竞争力的来源。中国房地产市场的供需关系发生了重大变化，逐渐从卖方市场转变为买方市场。过去，在卖方市场阶段，房价上涨过快，甚至有点犹豫，他们可能买不起房子。许多购房者没有考虑共享住房规模和购置率的问题。随着买方市场的出现，产品之间的竞争越来越激烈，买家有各种各样的住房选择可供选择。根据单元内可用面积交易的住房单元，以及具有标准化和合适的共享面积和高入住率的住宅单元，可能更具竞争力。买方市场的到来可能成为商品房单元内可用面积交易的驱动力。

基于物业内可用面积的交易会影响房价吗？从基于建筑面积的交易改为基于可用面积的交易不太可能影响购买价格。房屋的总价主要根据市场供求情况独立调整，但如果根据房产的可用面积进行交易，单价可能会略高。

2019年，《住宅项目标准（征求意见稿）》中有一项声明，“住宅建筑应根据单元内的可用面积进行交易”。这表明，相关部门曾希望探索在套内使用区域交易。基于单元内可用面积的住宅物业交易可能成为一种趋势。在目前许多城市仍以建筑面积为基础进行交易的情况下，有必要促进更清晰、更透明的共享面积计算，以保护购房者的权益。房地产公司应准确披露共享面积的计算方法。在签订商品房买卖合同时，还应尽可能详细地说明建筑面积、使用面积和共用部位。（来源：经济日报作者：康书）